Российский рынок недвижимости вновь оказался в центре внимания экономистов и аналитиков. Цены на жильё продолжают расти, спрос остаётся нестабильным, а ипотечные кредиты становятся всё более обременительными для семей. В таких условиях важно разобраться, является ли это временной тенденцией или же долгосрочной проблемой.
Ипотека: по какой причине она остаётся дорогой?
Председатель Центрального банка России Эльвира Набиуллина разработала чёткое объяснение текущей ситуации. Основным фактором, определяющим стоимость ипотечных кредитов, является масштаб льготного кредитования. По её словам, в 2025 году общий объём льготных ипотечных кредитов составил впечатляющие 3,6 триллиона рублей. Это серьёзная сумма, и чем больше в экономике анализа поддерживаемых программ, тем выше оказываются ставки по обычным ипотекам.
Логика проста: наличие субсидированных кредитов увеличивает спрос, что в итоге ведёт к росту цен и повышению инфляции. Чтобы сбалансировать рынок, рыночные ставки растут, и тем самым ипотека без поддержки государства оказывается недоступной для значительной части граждан.
Декабрьский бум ипотечных кредитов: настоящий рост или эхо минувших изменений?
Согласно данным Объединённого кредитного бюро, в декабре 2025 года было оформлено 162,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 777 миллиардов рублей. Число заявок увеличилось на 47%, а сумма — на 53% по сравнению с нояберем. Но важно понимать, что этот рост почти полностью пришёлся на льготные программы, тогда как рыночный сегмент оставался в стагнации.
Заместитель председателя Центробанка Алексей Заботкин объяснил, что ажиотаж был вызван ожиданием изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Это больше реакция на возможные изменения, чем основополагающее увеличение. По прогнозам Центробанка, такой всплеск можно расценивать как временный.
Цены на жильё: различия между первичным и вторичным рынком
Анализ цен на жильё также требует особого внимания. В 2025 году цены на первичном рынке выросли на 8,7%, тогда как на вторичном — лишь на 3,9%. В Москве цены на вторичное жильё увеличились всего на 1,5%.
По словам Набиуллиной, влияние субсидированных ипотек на вторичном рынке минимально, что объясняет отсутствие его перегретости. В то же время первичный рынок реагирует на увеличение спроса подёмом цен, ведь стройка новостроек требует ресурсов, а это автоматически влияет на рыночные предложения.
По прогнозам генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко, в 2026 году рост цен на жильё составит 5-6% — почти в равновесии с инфляцией. Ситуация говорит о том, что рынок вступает в более спокойную фазу, где ценовая динамика будет развиваться более умеренными темпами.
